Город растет, а вместе с ним растут и цены на жилье. Сегодня лишь небольшой процент таджикистанцев может позволить себе купить квартиру в столице своей родины.

Мы попытались узнать, почему же в Душанбе такое дорогое жилье?

В СОВЕТСКОМ Душанбе строительство жилых домов  велось ударными темпами, ежегодно сдавались десятки многоквартирных сооружений. Согласно последнему советскому генплану,   намечалось, после выноса аэропорта за пределы столицы, застроить освободившуюся территорию высотными жилыми домами, а также создать комфортабельные жилые кварталы на западной и южной окраинах города.

В 1990-ом, последнем, относительно благополучном, году, в Таджикистане было возведено жилых помещений в количестве 1,7 млн. квадратных метров. Но уже через пару лет, по всем известным причинам, строительство жилья, как, впрочем, и других объектов, полностью остановилось и в столице, и других городах Таджикистана.

Между тем, начавшаяся в годы гражданской войны активная внешняя и внутренняя миграция населения почти полностью сменила состав городского населения Душанбе. Приток сельских жителей привел к тому, что население столицы возросло почти вдвое - с 600 тысяч до 1 млн. Уже через несколько лет, с учетом естественного прироста, в Душанбе стала ощущаться острая нехватка жилья. Вследствие этого были заселены все студенческие и рабочие общежития, пустовавшие ранее, поскольку были разграблены беженцами, а также ветхие и даже аварийные строения. Но и это не решило проблемы дефицита жилья.

Этот очевидный процесс подтверждается и статистическими данными: с  1990 по 2011 годы средняя обеспеченность жильем в расчете на одного человека в Душанбе снизилась с 18,7 до 10,8 кв. метров, а в целом по стране – с 9,4 до 8,8 кв. метров.

Процесс внутренней миграции продолжается, и это понятно: именно в Душанбе стремятся попасть сельские жители в надежде обрести работу или иной заработок. Вместе с ней будет обостряться и проблема обеспеченности жильем.

Вопрос актуален, но не исследован

ПОЛУЧИТЬ достоверную информацию об этой проблеме и путях ее решения мы попытались в Центре стратегических исследований. Замначальника управления анализа социальных проблем ЦСИ Дилором Рахматова рассказала:

- В период СССР население имело возможность получить бесплатное жилье, и для этого достаточно было одному члену семьи работать на государственном предприятии. У министерств и ведомств были свои общежития для молодых специалистов, планово строились дома для работников госструктур. Столичное управление капстроительства  (УКС) строило малогабаритное жилье в виде благоустроенных общежитий, где сироты получали однокомнатные квартиры.

- Сегодня ничего этого нет - ни для сирот, ни для нужных специалистов, ни для инвалидов. Исключение составляют депутаты, сотрудники силовых структур, экономических ведомств и отдельных доходных предприятий, - говорит Рахматова. - Население вынуждено самостоятельно решать свои жилищные проблемы. В настоящее время в нашем обществе существует 15-18% богатых людей, для которых это несложно. Примерно, 55% составляет средний класс, который, увы, таковым является не по уровню обеспеченности, а по общественному статусу и образованию. Средний класс во всем мире имеет свободный доступ к образованию, качественному медицинскому обслуживанию, приобретению жилья. Однако доступность жилья для таджикского среднего класса ограничена, как впрочем, частично, ограничены вследствие низких заработков и другие аспекты. Стоимость жилья и размеры доходов основной части населения – это просто несопоставимые вещи.

Примерно, треть населения являются бедными, и для них жилищный вопрос является наисложнейшей проблемой.

Между тем, доступ к жилью – один из важнейших факторов жизнеобеспеченности населения.  Обостряет данный вопрос  и ряд других факторов:  многодетность наших семей, которым требуется расширение жилплощади; рост числа молодежи, которым пора вступать в брак, семьи с детьми-инвалидами, пенсионерами. Но и для них эта возможность фактически закрыта.

- Практически у нас не решается вопрос с обеспечением жильем для сирот. И вообще, доступное жилье – это вопрос №1 для всего населения Таджикистана, - утверждает специалист.

Но получить какие-либо данные от Д. Рахматовой нам, к сожалению, не удалось, поскольку исследований по этому вопросу, как оказалось, у нас не проводилось.

- Своих средств в ЦСИ недостаточно, а международным организациям  эта тема, по-видимому, неинтересна, - сказала она.

…Население, лишенное жилья, принялось строить его самостоятельно, получая земельные участки. И до настоящего времени строительство жилых домов в стране, в основном, осуществляется  субъектами негосударственного сектора, в котором значительную часть - до 90 и более процентов - занимает население. Данные Агентства по статистике по строительству жилья в миллионах квадратных метрах приведены в таблице ниже:

Строительство  жилья в Таджикистане

Жилье строится…

СТРОИТЕЛЬСТВО жилья по прибыльности стоит на третьем месте  после двух криминальных бизнесов: торговли оружием и наркотиками, и, следовательно - на первом месте среди легального бизнеса. Поэтому и процветает строительная отрасль во всех мало-мальски развитых странах. Однако об этом долгое время нельзя было сказать о Таджикистане, поскольку в нестабильной обстановке цены на столичное жилье были низки до смешного. Так, за 1,5 -2 тысячи долларов можно было приобрести 3-комнатную квартиру, тогда еще - со всеми удобствами.  Однако достаточно скоро цены стали расти, и сейчас стоимость такой квартиры составляет от $45 до $70 тысяч.

С подорожанием жилья начали появляться частные строительные фирмы. По данным Агентства по статистике, в РТ в настоящее время имеется около 700 действующих строительных предприятий, и наибольшее их число - около 200, функционируют в Душанбе. В числе среди активно работающих можно назвать ООО «Декор-Инвест», ОО «Элитстройсервис», ОО «Тадж-Сохтмон-Байналмиллал», ООО «Стройцентр», ООО «Ниез», ООО «На-на», ООО «Строитель ЛТД», «Чимсохт», «Хуршеди Тобон» и многие другие.

Кроме этого, таджикский рынок стал привлекательным и для иностранных компаний, и сейчас в столице работает ряд зарубежных фирм. Среди них – катарская строительная компания «Qatari Diar Real Estate Investment», турецкая компания «Mega Group Constraction». Возводимое ныне жилье отличается коренным образом от советских построек: площадь новых квартир в 2-4 раза больше, предлагаются двухэтажные варианты, благоустройство прилежащей территории. Некоторые фирмы предлагают приобрести полностью готовые квартиры, другие – квартиры, требующие отделочных работ.

Мы осмотрели одну из квартир в новом жилом доме, возведенном в центре города. Как правило, подобные квартиры состоят из  большой площади - 100–250 кв. м, с залами и спальнями размером 30-80 кв. м. Отделка выполнена качественно: паркетные полы, пластиковые окна, идеально гладкие стены, оригинальные деревянные лестницы и внутренние двери.

Благоустройство не ограничивается лишь внутренними помещениями. Как правило, создается закрытый двор, в котором устанавливается мощная трансформаторная подстанция, бурится скважина для автономного водоснабжения, строятся подземный гараж и детская площадка, производится озеленение.

По существу, создается жилой благоустроенный микрорайон, сулящий комфорт, бесперебойное водо- и электроснабжение, безопасность жильцов. Но он предназначен только для весьма состоятельных людей. Точные данные о стоимости таких квартир получить не удалось – это коммерческая тайна между продавцом и покупателем. Но приблизительно цена их такова: стоимость квадратного метра в новостройках в центре столицы составляет $1100- $1600.   Следовательно, квартира средней площади может стоить от $110 до $160 тыс., а большой - от $275 до $400 тыс.

Строители уверяют, что, несмотря на цены, квартиры в новостройках раскупаются еще до окончания строительства, следовательно, определенной части населения они вполне по карману. Очевидно, это и есть те самые 15%  отечественных богачей. Исключение составили квартиры в элитном жилом комплексе «Пойтахт-80», которые продавались долго, но и там уже не осталось ни одной свободной квартиры.

А причиной высокой стоимости квартир строители объясняют тем, что практически все необходимые стройматериалы им приходится завозить из-за границы. Так, по их словам, более 100 необходимых наименований стройматериалов приходится доставлять из России, Турции, Ирана и Китая.  При этом приходится оплачивать крупные пошлины на ввозимые стройматериалы и технику, бензин и ГСМ.

Крупные фирмы осуществляют прямые закупки, а мелкие приобретают их на строительных рынках страны.  

… Отметим, что в микрорайонах столицы возводимое жилье несколько дешевле: по словам  самих строителей, стоимость квадратного метра составляет от $750 до $1000.

Доступное жилье

ИЗЛИШНЕ говорить, что цены за квартиру в $110-$400 тыс. недоступны для большей части населения. Жилищная проблема обостряется с каждым годом, но до последнего времени приоритетами властных структур являются помпезные проекты вроде самого высокого флагштока, самой большой мечети, библиотеки и т.д.

И все же столичные власти обратились к решению жилищной проблемы. С 2008 года отделом строительства хукумата начали строиться дома, стоимость квартир в которых почти вдвое ниже вышеназванных. Правда, за этот период были возведены всего 4 дома по ул. Джами и два жилых блока в 61-ом микрорайоне.

Более года назад было создано ГУП «Строительство доступного жилья», которому хукуматом Душанбе отводятся земельные участки для строительства, а само предприятие осуществляет финансирование и технический надзор за ходом работ. В настоящее время завершается строительство двух девятиэтажных зданий на улице Хувайдуллоева и двух 12-этажных домов на набережной в 46-ом микрорайоне. 

Глава ГУП Толибджон Мирзоев рассказал: «В наших домах имеются одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 34 до 83 кв. м. Стоимость их значительно ниже, чем у других застройщиков за счет отсутствия расходов на снос существующего ветхого жилья и расселение жильцов. В настоящее время, в зависимости от проекта и себестоимости строительства, стоимость квадратного метра составляет от $310 до $514. Соответственно, цена квартир колеблется: от $18,8 тыс. за однокомнатную, $32-$39 тыс.  - за двухкомнатную и  до $50 тыс. - за трехкомнатную. Желающие приобрести такие квартиры должны заключить с нами договор и заплатить 50%  их стоимости; остальную сумму необходимо внести до окончания строительства».

Однако отметим, что покупатели получат эти квартиры лишь с подведёнными линиями энерго- и водоснабжения и канализации, но без внутренней отделки и сантехнического оборудования. Далее владельцы могут сами выполнить отделку и установку ванн, раковин или за дополнительную оплату заключить с ГУП договор на выполнение этих работ. 

ГУП «Строительство доступного жилья» планирует расширять работы: вскоре начнётся строительство крупного жилого комплекса с высотными домами около парка им. А. Мироненко.

И тем не менее, для рядового жителя, или 85% населения страны, приобретение квартиры даже по этим, так называемым, сравнительно низким ценам - несбыточная мечта. Приобрести их могут разве только те семьи, которые имеют сбережения от мигрантов, работающих не один год за рубежом. Неслучайно, по утверждениям работников агентств по недвижимости, основное количество продаж на вторичном рынке жилья происходит в осенне-зимний период, когда мигранты возвращаются на родину.